Когда мы планируем ремонт, часто возникает желание не только улучшить визуальную составляющую, но и кардинально изменить функционал квартиры. Например, увеличить санузел или организовать гардеробную, а то и вовсе все комнаты поменять местами. Стремление к переменам и комфорту — это прекрасно, но в разрезе ремонта — может быть незаконно. Давайте разберемся, что точно нельзя менять в своей квартире и каким образом успешно пройти все этапы согласования.
Если вы следите за тематическими блогерами в социальных сетях и решили следовать их рекомендациям в вопросах перепланировки, обращайте внимание, в каком регионе находится специалист.
Местные органы власти могут вносить свои дополнения, поэтому важно уточнять актуальность в своем регионе. Нет какого-то одного закона, регулирующего вопросы перепланировки квартир. В этом вопросе мы обращаемся к Жилищному кодексу, строительным нормам и правилам (СНиПам), санитарным правилам и нормам (СанПиНам), постановлениям местных властей и другим правовым актам.
Немного терминологии простыми словами
- Перепланировка — это когда мы вносим изменения в расположение и конфигурацию стен, меняем размеры комнат.
- Переустройство — это когда мы вносим изменения в расположение и/или конфигурацию инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Например, меняем ванну на душевую.
Чаще всего, когда мы хотим что-то изменить в своей квартире, мы затрагиваем оба аспекта — и перепланировку, и переустройство. Но даже если мы делаем что-то одно, в обиходе закрепилось определение «узаконить перепланировку». И если вы обратитесь к специалисту с таким запросом, он поймет, что вы хотите.
МОЖНО ДЕЛАТЬ БЕЗ СОГЛАСОВАНИЯ:
● косметический ремонт (менять чистовые отделочные материалы);
● менять инженерное оборудование, если оно соответствует прежнему по габаритам, расположению, техническим характеристикам;
● разбирать старые антресоли или встроенную мебель;
● менять расположение электроплиты в пределах кухни;
● менять окна, двери, остекление балконов и лоджий, если размеры и расположение проемов останутся неизменными.
МОЖНО ДЕЛАТЬ ПОСЛЕ СОГЛАСОВАНИЯ:
● расширять санузлы, ванные и душевые за счет прихожих, коридоров, кладовых;
● согласовать перенос санузла или кухни проще на первом этаже и на втором этаже,
если первый этаж является нежилым помещением;
● присоединять лоджию, при наличии теплотехнического расчета;
● организовывать антресоль, если она занимает меньше 40% площади квартиры;
● менять инженерное, сантехническое, электрическое оборудование и его расположение;
● менять размеры и расположение ненесущих перегородок и проемов.
НЕЛЬЗЯ ДЕЛАТЬ И НЕ ПОЛУЧИТСЯ СОГЛАСОВАТЬ:
● присоединять или расширять балконы; ● выносить радиаторы отопления на лоджии и балконы;
● организовывать водяные теплые полы, подключенные к общедомовой системе отопления;
● организовывать пристройки, веранды, балконы на вторых этажах и выше;
● размещать санузлы, ванные и душевые над жилыми комнатами и кухнями; исключением являются двухуровневые квартиры, на втором этаже которых можно размещать санузлы, даже если они находятся над жилыми комнатами или кухней;
● сносить или менять размеры вентиляционной шахты;
● размещать кухни над жилыми комнатами соседей снизу и под санузлами и ванными комнатами квартиры этажом выше;
● перекрывать доступ к канализационным стоякам, трубам, счетчикам;
● организовывать проемы в несущих стенах;
● демонтировать несущие колонны;
● закладывать окна и располагать кухни и жилые комнаты, лишая их естественного освещения; исключением является кухня-ниша — кухня без обеденной группы;
● менять облик фасада здания, находящегося на гостевом маршруте;
● делать перепланировку в аварийных домах.
Теперь вы знаете основные «можно» и «нельзя», и пора пройти каждый шаг на пути к согласованию изменений в вашей квартире.
- Заказать в БТИ технический паспорт квартиры. Если ваша квартира в новостройке, отправьте запрос застройщику.
- Заказать проект переустройства и (или) перепланировки в организации с допуском СРО в трех экземплярах. К сожалению, проект, который вам разработал дизайнер, для этой задачи не подойдет, если у него нет свидетельства о допуске к проектированию от саморегулируемой организации в сфере строительства.
- Собрать оригиналы документов на квартиру: технический паспорт БТИ, свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН, паспорт, согласие всех собственников и генеральная доверенность.
- Обратиться со всеми документами в МФЦ или администрацию (управление по учету и распределению жилой площади) Подать заявление, бланк которого вам предоставят на месте.
- В течение 30 рабочих дней комиссия рассматривает ваше обращение, и в случае положительного решения вы получаете разрешение на проведение работ по перепланировке. Это решение ограничено по времени, поэтому важно согласовать срок, который вам необходим для ремонта
- Производите ремонтные работы и работы по перепланировке. Возводите перегородки, делаете разводку сантехники и электрики, и, не дожидаясь завершения чистовой отделки, вы уже можете сообщить о готовности объекта.
- В течение месяца к вам выезжает комиссия для проверки соответствия проекту и, если вы все сделали правильно, подписывает акт приемки.
- Информация в БТИ обновляется администрацией. По желанию вы можете заказать новый технический план у кадастрового инженера. Он может понадобиться при продаже квартиры.
Специалисты с допуском СРО разрабатывают проекты, отталкиваясь от разрешенных норм, но важно понимать, что каждый объект уникален и в конструкции того или иного дома могут быть существенные особенности, которые повлияют на принятие решения комиссии при согласовании изменений. И наличие проекта еще не дает 100% гарантии, что вы получите разрешение на перепланировку
ПОСЛЕДСТВИЯ НЕЗАКОННОЙ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ
С каждым годом внимание администрации к незаконным перепланировкам все более пристальное. Поэтому утаить незаконные изменения в своей квартире вам вряд ли удастся. Даже если вы не планируете продавать или дарить квартиру и твердо решили никогда никого не пускать на порог. Случиться может всякое, например, вы или вас затопили. Начнутся разбирательства, и кто-то из соседей может написать заявление на вас в жилищную комиссию. Инспектора из комиссии впустить все же придется, иначе спустя несколько неудачных визитов ваше дело передадут в суд.
Далее вам придется заплатить штраф, и либо перепланировку узаконят в судебном порядке (если она не противоречит СНиПам, СанПиНам, постановлениям и другим правовым актам), либо вынесут предписание вернуть все в исходный вид в оговоренный срок.
Если и это предписание вы проигнорируете, вашу квартиру могут выставить на торги и продать с молотка. Конечно, это крайняя мера, на которую идут очень редко, тем не менее в Жилищном кодексе это четко прописано, такая вероятность развития событий тоже есть.
Поэтому настоятельно рекомендую со всей ответственностью подходить к этому вопросу, ведь эти правила придуманы неспроста, в первую очередь они касаются вопросов вашей безопасности и безопасности жильцов всего вашего дома.
Выражаю благодарность за помощь в создании статьи Татьяне Васюковой, «Мастерская архитектуры и дизайна».
Автор статьи: Ольга Ландик, руководитель студии дизайна и комплектации «Мулан», наставник дизайнеров интерьера. Автор иллюстраций: Ольга Ландик / FusionBrain
+7 (964) 432-48-45 @olga.landik olga-landik.ru t.me/kpdinterior